Acheter un immeuble commercial : Privé ou en société

Loetheri a dit:

Si tu as u'e société qui fonctionne, tu peux le faire rentrer dans cette dernière ou une nouvelle.

À vous entendre l'achat via société ne sert à rien. Mais pourquoi donc on revend des immeubles via les actions sociales de l'entreprise qui la détient (avec un seul bien)?

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Pour éviter les droits d'enregistrement. Tu t'imagines 12.5% de droits + frais de notaire sur une vente a 1.2 milliards (la tour des finances)? Mais le fisc est de plus en plus regardant, du coup y a d'autres mécanismes, comme l'emphytéose, pour éviter/réduire l'enregistrement.

Ca se fait surtout au niveau professionnel, peu d'intérêt pour la maison de Mr et Mme tout le monde...

Perso j'éviterais un immeuble mixte avec rez commercial. C'est un nid à emmerdes, et le bail commercial belge doit être le bail qui protège le moins le bailleur au monde... Toi t'es engagé sur le long terme, mais ton locataire peut partir tous les 3 ans. C'est un vrai scandale.

Sans même parler du climat retail actuel avec des loyers en chute libre partout.

THiBOo a dit:

J'ai pas dit que ça servait à rien, je le fais.

Par contre, financièrement parlant, vu que les revenus locatifs ne sont pas taxés en privé, c'est plus intéressant de louer un bien en privé, qu'en société (où tu es soumis à l'impôt).

Par contre, l'Etat n'est pas dupe. Que tu loues en privé un ou deux appart, il va être "ok" avec ça, mais si tu te mets à louer 10 apparts, il va te dire que c'est une activité pro et te retomber dessus.
C'est arrivé à l'oncle d'un ami, et c'est pas très marrant qd l'Etat vient te réclamer plusieurs années "d'impôt manqué".

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Théoriquement oui, en pratique il y a des mécanismes qui te permettent de ne jamais payer d'impôts sur les loyers perçus.

Dieu Bisounours a dit:

Il pourrait envisager de l'acheter en privé et de louer à la société qui sous-louerait.

Fiscalement, à voir l'intérêt mais ça permet de sortir de l'argent d'une société et d'augmenter les charges aussi.

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Le remboursement de prêt d'actionnaire est pas mal pour sortir l'argent, entre autres.

Vulture a dit:

Théoriquement oui, en pratique il y a des mécanismes qui te permettent de ne jamais payer d'impôts sur les loyers perçus.

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Légaux ? Ou "borderline". J'suis pas une multi qui peut se permettre d'avoir l'Etat qui vient fouiller ses registres et partir en procès hin.

Pour moi la question c’est d’où vient les sous?

Si emprunt et remboursement avec argent propre, fait le en privé.

Sortir de l’argent d’une société c’est galère... taxe... et ça ne t’appartient jamais que virtuellement.

Thibz a dit:

Pour moi la question c’est d’où vient les sous?

Si emprunt et remboursement avec argent propre, fait le en privé.

Sortir de l’argent d’une société c’est galère... taxe... et ça ne t’appartient jamais que virtuellement.

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Pour ça que je trouvais la location à la société avec sous-location de cette dernière ensuite était un bon plan

Je suis à peu près dans une situation similaire
Je compte acheter un dépôt en privé pour le louer à ma société.
C'est pas un immeuble mixte mais une partie de l'entrepôt peut être transformé en logement plus tard.

Le locatif pro en privé ça fait assez mal niveau taxation mais si on parle que d'un bien.. ça vaut pas vraiment la peine de passer en société.

Par contre ça peut devenir intéressant de passer en société pour des locations pro a partir d'un certain volume de loyer.
Niveau succession c'est également beaucoup plus simple à céder des parts (mobilier) que des immeubles.
Généralement sous louer à sa société c'est pas non plus hyper intéressant car une partie requalifié en revenu professionnel (mais ça reste à vérifier).
Et toujours le bémol d'être en société c'est de sortir de l'argent sans que ça coûte une fortune..

Thibz a dit:

Pour moi la question c’est d’où vient les sous?

Si emprunt et remboursement avec argent propre, fait le en privé.

Sortir de l’argent d’une société c’est galère... taxe... et ça ne t’appartient jamais que virtuellement.

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Oui et non, de nouveau, c'est un des éléments parmi tous les autres à prendre en considération. Il est difficile de dire, de manière tranchée et certaine que, parce que tu utilises de l'argent privé, c'est inintéressant de faire en société.

ISH a dit:

Je suis à peu près dans une situation similaire
Je compte acheter un dépôt en privé pour le louer à ma société.
C'est pas un immeuble mixte mais une partie de l'entrepôt peut être transformé en logement plus tard.

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De nouveau, il serait intéressant de voir avec un expert ta situation complète globale.

Car, typiquement, un bâtiment industriel, il pourrait être envisageable de procéder à un montage usufruit/nue-propriété même si bien moins intéressant que par le passé car le fisc est beaucoup plus regardant et que la nue-propriété va quand même raquer pas mal compte tenu qu'il faudra prouver un intérêt économique notable pour la société d'exploiter ce montage au lieu d'un achat en propriété pleine par cette dernière.