Brique belge: fin de l'age d'or?

Je n'ai pas consulté de courtier, peut-être devrais-je en effet...
Il n'empêche que les banques ne prennent plus en compte les revenus espérés (les loyers) pour l'attribution de crédit immobilier (pour les particuliers).
Et moi, ce n'est pas tatie Jeanine ni tonton Albert qui me l'ont dit, mais les banques elles-mêmes.

Après, évidemment que c'est du cas par cas, et qu'une banque n'est pas l'autre. Si tu te présentes avec un dossier bien ficelé, etc que tu "prouves" que le risque est minime... ça peut passer.
Ce que je dis c'est que ce n'est plus aussi simple qu'il y a 5 ans. Et qu'au premier abord, on te dira non... Tes seuls revenus actuels devant pouvoir couvrir la charge du crédit.

Heureusement, Koraz est là pour nous expliquer la réalité...
Aaaah, c'est beau de penser détenir la seule et unique vérité

koraz a dit:

Ton entourage ne fait pas LA réalité... C'est bien ce que je dis, diner de famille...

Aqua,

Ca c'est un autre débat. Mais tu as raison .

Cliquez pour agrandir...

Impressionnant, tu t'y connais mieux que les banquiers eux-mêmes

Non mais Koraz s'y connait mieux en tout que tout le monde, tu ne savais pas ?

Loetheri a dit:

Euh ... Tu as l'adresse de ton banquier ? Que je n'y aille pas !
Au mois de mars, aucun problème pour tenir compte d'une quote-part des loyers (entre 8/12 et 10/12 du revenu locatif). Au mois de juin, c'était toujours la même chose. Je parle de différentes agences bancaires, pas que d'une seule

Cliquez pour agrandir...

Pas vu ton message, avant mon précédent.
Tout dépend du cas... par exemple, ça doit moins poser problème si les appartements sont déjà occupés (ça diminue le risque de chômage locatif).
Après c'est peut-être simplement moi qui suis une quiche hein, je vous dis simplement ce qu'on m'a dit chez BNP/fortis et ING quand j'ai énoncé l'éventualité d'un tel projet.

oNi- a dit:

Pas vu ton message, avant mon précédent.
Tout dépend du cas... par exemple, ça doit moins poser problème si les appartements sont déjà occupés (ça diminue le risque de chômage locatif).
Après c'est peut-être simplement moi qui suis une quiche hein, je vous dis simplement ce qu'on m'a dit chez BNP/fortis et ING quand j'ai énoncé l'éventualité d'un tel projet.

Cliquez pour agrandir...

J'ai également été chez ING (entre autres). Aucun soucis. En général, ils proposaient de tabler sur 9/12 des revenus locatifs.
Maintenant, il faut voir ton profil par rapport au prêt demandé.

Loetheri a dit:

J'ai également été chez ING (entre autres). Aucun soucis. En général, ils proposaient de tabler sur 9/12 des revenus locatifs.
Maintenant, il faut voir ton profil par rapport au prêt demandé.

Cliquez pour agrandir...

Je n'ai pas demandé de prêt pour ce genre d'investissement en fait, à la base je démarchais pour mon propre toit, histoire de voir quelle latitude j'avais dans le choix de mes critères de recherche. Ensuite, dans la conversation j'ai émis l'hypothèse de cette approche et ils m'ont stoppé net. C'était d'ailleurs troublant que, dans 2 agences de 2 enseignes différentes, l'on me fasse le même discours quasi au mot près .

oNi- a dit:

Je n'ai pas demandé de prêt pour ce genre d'investissement en fait, à la base je démarchais pour mon propre toit, histoire de voir quelle latitude j'avais dans le choix de mes critères de recherche. Ensuite, dans la conversation j'ai émis l'hypothèse de cette approche et ils m'ont stoppé net. C'était d'ailleurs troublant que, dans 2 agences de 2 enseignes différentes, l'on me fasse le même discours quasi au mot près .

Cliquez pour agrandir...

Attends ...
Tu parles au départ d'un achat pour toi. Et puis tu émets la possibilité d'acheter (toujours un premier bien), mais dans le but de le louer ?

Si oui, alors tu ne parles pas d'acheter un bien pour toi et un second à mettre en location, ce qui est tout différent (et ce à quoi je fais référence). Si c'est bien cela, je comprends l'attitude des banques.

Soyons clairs, on parle ici (pas de mon cas) d'acheter un bien pour le mettre en location, un premier bien en effet.
Et ce que je dis depuis le départ, c'est que les banques sont plus que réticentes à ce propos.

Vulture a dit:

Impressionnant, tu t'y connais mieux que les banquiers eux-mêmes

Cliquez pour agrandir...

bah c surtout que je n ai eu aucun probleme a emprunte sans aucun apport...

Et je ne suis pas le seul à le dire ici... Par contre ici, toi comme d autres vous dites des choses sans jamais avoir fait...

Surtout que tout investisseur passe par un courtier sauf si vous êtes proche de votre banquier. Passer direct par la banque pour un prêt sur 20 lol...

Le meilleur c encore de dire qu ils ne prennent pas en considération les loyers...

koraz a dit:

bah c surtout que je n ai eu aucun probleme a emprunte sans aucun apport...

Et je ne suis pas le seul à le dire ici... Par contre ici, toi comme d autres vous dites des choses sans jamais avoir fait...

Surtout que tout investisseur passe par un courtier sauf si vous êtes proche de votre banquier. Passer direct par la banque pour un prêt sur 20 lol...

Le meilleur c encore de dire qu ils ne prennent pas en considération les loyers...

Cliquez pour agrandir...

Celle-ci je la prend pour moi.
Et donc, aucun apport, aucune garantie d'aucune sorte, on demande et on reçoit?... bah dis donc, il est chouette, le pays de koraz.

Plus sérieusement, tu as des doutes (même plus que ça vu le ton que tu utilises) sur mes dires, c'est ton droit. Mais ne viens pas me raconter que ça se fait aussi facilement que ce que tu décris.
Les loyers, pas pris en considérations :
- quels loyers si l'immeuble est inoccupé ?
- combien de temps faudra-t-il pour qu'il le soit partiellement / entièrement ?
- arriveras-tu as louer à un monter suffisamment élevé pour couvrir la charge de crédit ?
- et quand il le sera, quid des mauvais payeurs ?
- seras-tu un bon payeur dans les cas cités précédemment ?
par extension : as-tu les revenus nécessaires pour parer à tout cela en attendant que... ?

Alors non, je n'ai pas FAIT, et j'en PARLE mais on m'a laissé entendre que je ne pouvais pas FAIRE. Donc selon toi, tous ceux qui se sont faits jeter pour ce genre de projet ne peuvent en parler?
Suis ton principe jusqu'au bout alors, ne parle que de powerbalance et autres babioles à la noix que tu vends dans ta superette de province. Et ne casse pas les noix à tout bout de champ quand ça parle politique, chose que tu n'as jamais FAITE.

Allez, je vais me pieuter... bonne nuit quand même.

C'est vrai que tu dérapes là Koraz. Ce n'est pas parce qu'on n'a jamais fait une chose, qu'on ne peut pas en parler en connaissance de cause.

Je n'ai jamais joué en NBA mais je me passionne suffisamment pour sa scène que pour pouvoir en parler... Mais enfin bon, on est complètement hors sujet.

C'est vrai que tu dérapes là Koraz. Ce n'est pas parce qu'on n'a jamais fait une chose, qu'on ne peut pas en parler en connaissance de cause.

Cliquez pour agrandir...

Euh, justement si lol. "Parler en connaissance de cause", cela veut dire qu'on parle et qu'on connait le sujet...

Ces personnes n'ont jamais été voir un banquier ou un courtier et ils savent ce que ces deux personnes disent. Ils ne parlent donc pas en "connaissance de cause".

Et donc, aucun apport, aucune garantie d'aucune sorte, on demande et on reçoit?... bah dis donc, il est chouette, le pays de koraz.

Cliquez pour agrandir...

Absolument, si tu te plantes, ils savent très bien qu'ils récupèreront l'argent en reprenant le bien...

Et ta maison? Donc, la banque veut bien te prêter pour ta maison alors que ça ne va RIEN te rapporter mais pour des biens locatifs qui vont te rapporter quelque chose, ils ne voudraient pas?

Je suis allé voir mon courtier, il m'a demandé "vous avez pour les frais de notaire?" J'ai dis" oui mais je préfère emprunter la totalité."

Il m'a dit: "Ce sera plus cher" et il m'a donné les deux taux. J'ai fait mon calcul et même avec ce taux plus cher, le locataire paie tout. Je préfère garder mon argent sur mon compte que de mettre tout dans le même sac.

Ensuite, il faut un projet... J'avais fait mon dossier avec un "plan financier" en expliquant que certain était déjà loué pour un loyer de X etc...

Alors non, je n'ai pas FAIT, et j'en PARLE mais on m'a laissé entendre que je ne pouvais pas FAIRE. Donc selon toi, tous ceux qui se sont faits jeter pour ce genre de projet ne peuvent en parler?

Cliquez pour agrandir...

Tu peux le faire mais tu ne peux pas affirmer un mensonge sans JAMAIS avoir demandé. Si au moins on t'avait refusé un prêt, je pourrais comprendre mais là...

Mais mon dieu, ils prennent entre 70 et 75% des revenus locatif! Un autre intervenant l'a dit un peu plus haut et il y a de cela à peine 2 mois... La différence, tu dois pouvoir la mettre...

Tu n'as jamais fait. Ecoutes les gens qui ont fait au lieu d’affirmer un truc que tu n'as jamais fait!

T'as déjà été voir ton banquier ou un courtier à ce sujet là, juste voir? Comment pourrais tu savoir ce qu'ils disent?

Prends rdv demain et vois par toi même....

On se calme les amis ... On se calme

Ce n'est pas aussi facile que koraz le dit et ce n'est pas aussi compliqué que vous semblez le prétendre. Maintenant, il s'agit d'un projet à monter, à ficeler et à défendre face à la banque/courtier.

Quid si le logement est inoccupé ? Si c'est au départ, tu le sais. Tu sais que tu t'engages à trouver des locataires assez rapidement. Si c'est pendant le crédit, tu peux t'appuyer sur tes réserves (puisqu'au départ, vous (la banque et toi) êtes parti sur un revenu locatif de 8/12 à 10/12).
Quel temps nécessaire ? Cela dépend du type de bien (localisation, nombre de chambre, ...) et le loyer demandé. Un appartement 1 chambre se louera facilement mais a un changement locatif plus important proportionnellement tandis que un appartement 3 ou 4 chambre aura le phénomène inverse.

Quid des mauvais payeurs ? Tu prends de ton temps pour les faire payer et si besoin les mettre dehors. Alors oui, tu vas perdre de l'argent. N'oublie pas que l'immobilier reste un investissement (à très long terme) et donc présente un risque.
Concernant tes revenus, koraz donne son explication : faire un crédit très long ... pour diminuer les mensualités. Ainsi si tu n'as plus de réserve, tu pioches dans ton argent à toi. Mais le minimum.

Quid si tes loyers ne sont pas suffisant au départ pour couvrir le crédit ? Tu le sais (ou alors tu calcules mal et ton banquier est un salaud). Tu payes de ta poche en espérant que l'indexation des loyers couvrira rapidement la différence. Pour un loyer de 1.000 euro en date de janvier 2003, tu payerais aujourd'hui 1235.55 eur mensuellement.

Maintenant sans garantie, obtenir un prêt à plus de 100% ? Possible. Il faut voir ton passé bancaire (premier investissement tout confondu ou patrimoine important), tes revenus, ta situation familiale, ...

Je viens d'acheter un bâtiment pour en faire deux locations, prêt accordé a la banque (120 000e) il ont financé frais de notaire, achat maison et 10 000 de travaux! Le reste des travaux seront sur mes fonds propres!

Ma situation, indépendant depuis 5ans dans les télécom et j'ai acheté seul!

Alors oui c'est toujours possible d'acheter une batiment seul avec aucun apport!

Maintenant il faut des choses positives de votre côté pour que la banque prête!
de mon côté;
- Ancien prêt à la banque de 12000e entièrement remboursé sans aucun retard de paiement sur 3ans!
- Chiffre d'affaire en augmentation depuis 3ans!
- De l'argent sur mon compte courant (pas de compte épargne), aucun découvert sur aucun compte depuis que j'ai des comptes chez ing. Et je suis resté dans "ma banque", les autres banques ne voulait même pas prendre ma demande!!!!
- Expertise de la banque plus haut que le prêt demander!

J'ai dut accepter pour avoir un taux préférentiel
- PLCI 50e par mois
- Assurances habitation
- pret de max 25ans (ing n'est plus du tout chaud de faire des pret trop long)


Voilà si ca peu aider des gens a se lancer!!! foncer les gars, une bonne recherche, une bonne négociation et le tour est joué

ps: plus tôt vous achetez, plus tôt le bâtiment sera payé!

en même temps, 120.000 euros c'est pas grand chose hein

Skarbone a dit:

en même temps, 120.000 euros c'est pas grand chose hein

Cliquez pour agrandir...

On est d'accord mais aller demander 200 000 tout seul sans apport, on peu tjs rêver puis il faut commencer petit, rien ne sert de vouloir un batiment énorme la première fois... je n'ai pas besoin de mes deux locataires pour pouvoir payer la mensualité du prêt

Fruitos[silly] a dit:

les autres banques ne voulait même pas prendre ma demande!!!!

Cliquez pour agrandir...

Fruitos[silly] a dit:

(...)je n'ai pas besoin de mes deux locataires pour pouvoir payer la mensualité du prêt

Cliquez pour agrandir...

Tiens donc, j'ai déjà lu ça quelque part...

oNi- a dit:

Tiens donc, j'ai déjà lu ça quelque part...

Cliquez pour agrandir...

Il a cité quoi? Banque.... Banque, et non courtier...

On est d'accord. Mais depuis le début, je disais que les banques étaient très réticentes à ce genre de projets, et toi tu étais à la limite de me traiter de menteur.
Je n'ai jamais parlé d'autre chose que des banques, à ce que je sache... Puis, ce sont bien elles qui, au final, accordent ou non le prêt.