$, placements, investissements et déductions fiscales

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Azinou a dit:
Si je ne risquais pas de briser le secret professionnel imposé à ma profession, ca aurait été avec plaisir car c'est franchement très instructif d'avoir pu voir comment ces architectes avaient fait leur coup pour leur immobilier de type kot et que cela pourrait aider d'autres qui souhaiteraient en faire de même.

Sachant qu'à cela, on a pu encore améliorer le binz, en modifiant notamment une partie de l'emprunt hypothécaire en crédit bullet où le capital est reconstitué par le second pilier, de l'usufruit/nue propriété, etc etc Bref, un petit panachage d'outils afin que ce soit encore plus rentable quoi ^^
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Des coups sont possibles si tu es un initié mais c'est très limite sur la légalité... genre t'es notaire et tu sais que tu peux acheter le bien pour rien, un petit prete nom et hop....

Pour le reste, je reste sur ma position, un achat à valeur de marché par des particuliers tu le rembourses pas avec les loyers... mais si on peut me prouver que j'ai tort avec des vrais exemples chiffrés, j'en serais heureux mais pas sur parole :)
 
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Atlantiste a dit:
Tu connais les produits dérivés? Tape CFD ds google et reviens me revoir avec tes certitudes...
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Ca c'est la meilleure, investir dans l'immobilier semble pour toi très risqué, voir trop volatile (??) et tu me parles de CFD où de mauvais choix font volatiliser la somme investie sur de simples variations de l'économie.
 
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Atlantiste a dit:
Pour le reste, je reste sur ma position, un achat à valeur de marché par des particuliers tu le rembourses pas avec les loyers...
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Je suis d'accord avec toi, 99% des biens de rapports ne le permettent pas. A toi de trouver le 1%. En tout cas ça ne sera pas sur webimmo et d'autres sites d'immo où tu ne récupères que les miettes. Du moins il faut alors étudier les offres pendant des mois.
 
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Tu fais semblant de pas comprendre? J'ai jamais prétendu que l'immobilier est ultra risqué, j'ai juste averti du miroir aux alouettes que c'est... après des quotes de qques agents immobiliers soient venus faire leur boniment.

Après on a prétendu que l'immobilier c'était le seul produit à l'effet levier, ce qui est parfaitement et totalement faux. Excuse d'avoir rectifier.

Enfin et pour cloturer cette parenthèse, qd on parle de x% en qques années sur l'immobilier, avec les CFD ou autres produits dérivés on parle en jour... Plus de risques, plus de gains.
 
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StarflaM a dit:
Je suis d'accord avec toi, 99% des biens de rapports ne le permettent pas. A toi de trouver le 1%. En tout cas ça ne sera pas sur webimmo et d'autres sites d'immo où tu ne récupères que les miettes.
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En meme temps c'est la meme chose pour toutes les classes d'actifs, moi tout ce que je démonte c'est le miroir aux alouettes de l'immobilier survendu par des reveurs ou pire des agents immobiliers qui ne cherchent que la commission... Personne ne vient survendre la bourse, si non je lui mettrai lui aussi le nez ds ses boniments
 
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Pour l'effet de levier, tu ne m'as pas compris, je ne parlais pas des leviers que les brokers appliquent (genre forex, CFD) mais bien de l'effet de levier "concret" où tu te retrouves à la tête d'un capital de +100K€ qui croit de x% an. Via l'hypothèque c'est possible quoi.
 
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StarflaM a dit:
Pour l'effet de levier, tu ne m'as pas compris, je ne parlais pas des leviers que les brokers appliquent (genre forex, CFD) mais bien de l'effet de levier "concret" où tu te retrouves à la tête d'un capital de +100K€ qui croit de x% an. Via l'hypothèque c'est possible quoi.
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Effet levier c'est effet levier, sachant que sur les produits proposés par les brokers qd tu investit plus que ton capital reel via des effets levier tu paies un interet sur ce surplus en general (peut etre pas en forex, ca je sais pas), tu es à la tete d'un capital egalement rapportant de l'argent... aucune difference sauf l'avantage de la liquidité: tu soldes tes positions, tu soldes tes dettes.

By the way, aucune garantie que ton capital immobilier croit de x% par an, demandes aux espagnols ou aux portugais etc...
 
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Qd tu me diras en quoi les fondamentaux de l'économie belge sont si peu comparable à ceux du portugal... comme je l'ai déjà dit, en ces temps de crises, il y a des dizaines d'exemples de pays occidentaux dont la bulle immobilière a explosé, refuser d'envisager que ca arrive en belgique c'est être aveugler.

Tout ce que je sais et cela avec certitude c'est qu'une maison difficilement payable de 350k actuellement par un couple à deux salaires ne vaudra pas 600k dans 10 ans... car, meme en oubliant la vétusté, les salaires auront pas doublés en 10 ans. Offre demande quoi.
 
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StarflaM a dit:
Absolument faux ?
Grosso-modo en case prudent, pour 30K€ d'apports en frais. Pour un immeuble plein centre de Liège a qqles minutes des écoles/unifs. J'aurais dans 20 ans généré 130K€ de cashflow (loyers NETs - mensualité) + un bien remboursé qui vaudra +/- 350K€* (480K).

* taux d'indexation des loyers de 2.05%/an (hausse moyenne de l'indice santé sur les 15 dernières années).
* hausse de 2.5% de la valeur immobilière/an (elle est + importante que cela sur les 25 dernières années) en partant du prix d'achat (< que la valeur vénale).
* Vacances locative mise à 5%/an
* Prêt 20 ans, quotité 100%, intérêt 3.6% (mauvais taux).

En contre partie je devrais m'occuper de la location des studios sur mon temps libre (oui je travaille) et m'occuper de l'intendance. Mais pour 1833€/mois 1558€/mois vs placement garanti je suis prêt à le faire ;) (+440K€ +374K€ vs placement garanti / 20 ans).
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Pour être complet, je rectifie en supposant que j'ai placé 30K€ à 6% garanti (!!) durant 20 ans cela aurait rapporté 96K€ soit +66K€ net.
 
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StarflaM

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Atlantiste a dit:
Qd tu me diras en quoi les fondamentaux de l'économie belge sont si peu comparable à ceux du portugal... comme je l'ai déjà dit, en ces temps de crises, il y a des dizaines d'exemples de pays occidentaux dont la bulle immobilière a explosé, refuser d'envisager que ca arrive en belgique c'est être aveugler.

Tout ce que je sais et cela avec certitude c'est qu'une maison difficilement payable de 350k actuellement par un couple à deux salaires ne vaudra pas 600k dans 10 ans... car, meme en oubliant la vétusté, les salaires auront pas doublés en 10 ans. Offre demande quoi.
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Dans les pays cités les projets et les espaces disponibles pour construire sont incomparables.
 
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300 000 eur d'emprunt sur 20 ans et avec un bon taux ca fait grosso modo 1800 eur / mois de mensualité déjà... alors bon...
 
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StarflaM a dit:
Dans les pays cités les projets et les espaces disponibles pour construire sont incomparables.
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Au portugal? I don't think so...

Bien sur à chaque pays tu peux trouver une différence quelconque avec la belgique, ce qui n'empeche pas de constater que l'immobilier s'éffondre dans des pays occidentaux et de devoir envisager que ca arrive en belgique... a moins que tu estimes que les salaires vont vraiment doubler, ta maison ne le fera pas non plus... et qd on voit la baisse du salaire minimum dans toutes l europe...
 
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Comme je ne spécule pas sur le prix de l'immeuble, à vrai dire que la maison double ou perde de la valeur m'importe peu.

Une chose est certaine je pourrais prendre une retraite anticipée (ou pas) à 45 ans avec les loyers en + d'avoir une garantie en cas de coup dur. Sachant que les gens devront toujours se loger. On ne peut pas en dire pareil d'autres investissement, matières ou actions.
 
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StarflaM a dit:
A vrai dire que la maison double ou perde de la valeur, une chose est certaine je pourrais prendre une retraite anticipée à 45 ans avec les loyers avec une garantie en cas de coup dur. Le prix de l'immeuble m'importe peu en fait.
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tu reves, t'auras pas vraiment plus que si t'avais épargné...
 
Azinou

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Atlantiste a dit:
Qd tu me diras en quoi les fondamentaux de l'économie belge sont si peu comparable à ceux du portugal... comme je l'ai déjà dit, en ces temps de crises, il y a des dizaines d'exemples de pays occidentaux dont la bulle immobilière a explosé, refuser d'envisager que ca arrive en belgique c'est être aveugler.
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En même temps, si crise immobilière devait se passer, je dirais tant mieux :D Ca sera l'occasion de développer son patrimoine immobilier à moindre cout !!!

Car, au final, si les gens sont obligés de vendre leur maison, ils doivent quand même avoir un toit non ?

Cela implique donc que, bien que l'achat et la location sont liés, ils ne sont pas directement lié à 100%.

Si il y a crise immobilière, ça sera vraiment l'occasion d'avoir que des investissements immobiliers qui s'auto paie quoi :D

Top quoi ! Vivement que cette crise arrive :D
 
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Si le prix des biens immobiliers diminue, ils sont mécaniquement plus rapidement amortissable... mais actuellement c'est surcoté.
 
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StarflaM a dit:
?? Je continuerai d'épargner
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Ton calcul ne tient pas debout ne serait ca qu'en tenant compte des mensualités... et je suis encore gentil de pas te jeter à la tete la vétusté, le vrai risque d'impayé et les frottements fiscaux...

T'es comme un de ses joueurs qui pensent avoir trouver la martingale... et ca se terminera comme eux.

Si tu acceptes pas la possibilité de perdre, faut pas investir dans autre chose qu'un compte epargne...
 
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StarflaM

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No pain, no glory.

Difficile de mettre à mal mes calculs sans même les connaitre.

Le prix d'achat est bien sûr LE point le plus important, viennent après les frais, les imprévus.

Pour ce qui est de l'argent ou de martingale je sais très bien gérer les sentiments vis à vis de l'argent vu que c'est mon quotidien depuis des années (poker).

Pour la possibilité "de perte" au pire on met de sa poche pour rembourser. Certains mois ou années (avant indexation).

Je pense avoir mis assez souvent de mise en garde vis à vis de l'investissement locatif (cfr 1er post et le reste). A chacun de se faire son opinion, si j'ai déjà pu éclairer certains et expliqué que ce n'est pas facile je serai déjà content, mais de la à vouloir constamment détruire comme tu fais je ne vois pas où tu veux en venir.
 
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