Info prêt hypothécaire

MoTh · 18 Oct 2017

Squall89 a dit:
Le crédit pont ne permet justement pas d'utiliser ce qui a déjà été remboursé pour financer un second prêt? Avec bon apport initial + 5 ans de remboursement d'un prêt de 15 ans (un tier de la période, donc entre 25-30% de déjà remboursé), ça fait l'équivalent d'un bel apport initial pour un second prêt non?

Le crédit pont te permet d’emprunter sur base d'un bien existant déjà payé.

Le crédit pont est un crédit hypothécaire à court terme. Il vous permet de financer votre nouveau bien immobilier avec le produit de la vente de votre ancien logement.

Dans ton cas ce n'est absolument pas ça.
Tu ne pourras jamais prendre de crédit pont pour ton deuxième bien. Si tu veux le faire tu dois attendre le remboursement complet de l'appartement et surtout avoir l'intention de le vendre pour rembourser ton crédit pont.
Pour vraiment diminuer le taux d’intérêt avec un apport, celui-ci doit être vraiment important. sachant que tu as déjà près de 20% de frais fixe sur l'achat de la maison (droit d'enregistrement, frais de notaire sur l'enregistrement du bien et frais de notaire sur l'enregistrement du crédit hypothécaire).
Si l'achat d'un bien ne coûtait "que" le montant d'un loyer, tout le monde serait propriétaire.
Si tu veux que le crédit ne te coûte que le montant du loyer, tu devras d'office prendre sur 25 ans. Tout en sachant qu'à côté de ça tu as tous les frais supplémentaires afférent au propriétaire (Revenu cadastral, assurance solde restant du, assurant du contenant, entretient et travaux, etc....).

MoTh · 18 Oct 2017

Squall89 a dit:
fin programmée dans 3 ans...ou 4...ou peut être 5, qui sait? (y a un mec en thèse depuis bientôt 6 ans maintenant, et pas prêt d'avoir fini).

Et du coup, 3*12*750 de loyer, ça te fait 27.000 de "pertes".

Autre possibilité: revendre l'appart après 5 ans pour financer l'achat de la maison (je suppose que ça doit être possible). Les 3 ans de loyer économiser devant amortir la perte engendrée par la revente non?

Dans ton calcul, compte également les frais afférent à l'achat du bien. Droit d'enregistrement de 12,5%, frais notariés. Sur 200.000 ca donne 37500 euro. A côté des sois disant 27000 euro de perte en loyer .....
Prend vraiment en compte qu'acheter une habitation coûte très cher en frais et taxe.

Sig le Troll · 18 Oct 2017

Dieu Bisounours a dit:
Par ailleurs, il n'y a aucun bail de 3-6-9, ça n'existe pas. Soit, moins de 3 soit, 9.

C'est beau de faire le candide, mais je pense que tu sais très bien de quoi on parle avec un 3-6-9.

^ ^

Ce qui me fait réagir ... négocier pour ne pas payer d'indemnités en partant après 4-5 ans ... ça ne devrait pas poser trop de problèmes ... vu que légalement le locataire n'est plus tenu d'indemniser quand il part après 3 ans dans ce type de bail. ^ ^

Pour le reste ... Je suis surpris par les capacités financières de ce jeune universitaire. ^ ^ Mais pq pas.

MoTh · 18 Oct 2017

Sig le Troll a dit:
C'est beau de faire le candide, mais je pense que tu sais très bien de quoi on parle avec un 3-6-9. ^ ^

Ce qui me fait réagir ... négocier pour ne pas payer d'indemnités en partant après 4-5 ans ... ça ne devrait pas poser trop de problèmes ... vu que légalement le locataire n'est plus tenu d'indemniser quand il part après 3 ans dans ce type de bail. ^ ^

Pour le reste ... Je suis surpris par les capacités financières de ce jeune universitaire. ^ ^ Mais pq pas.

Tout à fait d'accord, après 3 ans de bail aucune indemnité n'est à payer. Seul un prévis de 3 mois est à prévoir.
Peut-être une confusion ?

Zloup · 18 Oct 2017

Sig le Troll a dit:
C'est beau de faire le candide, mais je pense que tu sais très bien de quoi on parle avec un 3-6-9. ^ ^

Ce qui me fait réagir ... négocier pour ne pas payer d'indemnités en partant après 4-5 ans ... ça ne devrait pas poser trop de problèmes ... vu que légalement le locataire n'est plus tenu d'indemniser quand il part après 3 ans dans ce type de bail. ^ ^

Pour le reste ... Je suis surpris par les capacités financières de ce jeune universitaire. ^ ^ Mais pq pas.

ça n'existe plus légalement, même si les bailleurs essayent encore.

Je peux te faire signer un papier qui dit que ton bail est de X, la loi dit, soit 3 soit 9.

ça a changé il y a quelques années
https://www.notaire.be/acheter-loue...principale/duree-du-bail/baux-de-courte-duree

Terme du délai de trois ans
A défaut de congé, si le locataire reste dans les lieux au-delà de la période de trois ans, le bail sera censé avoir été conclu, depuis le début pour une période de neuf ans.

Squall89 · 18 Oct 2017

Sorry, comme j'ai dit, je m'y connais peu en terminologie

La notion de crédit pont n'est pas la bonne, je voulais parler de reprise de crédit:

https://www.belfius.be/retail/fr/produits/emprunter/habitation/credit-hypothecaire/index.aspx

En bref le truc qui dit que tu peux financer un nouvel emprunt via ce qui a déjà été payé avec le premier, permettant d'éviter frais de notaires, etc...Du moins, c'est ce que je comprends sur leur site.

Comme j'ai dit, les 3 ans de loyer serait qu'une compensation...Et en supposant que je parte dans 3. Après 4 ans (cas le plus probable), on serait déjà à 36.000 euro.

Le bail 3-6-9 est peut être un truc non officiel, mais que les bails allaient de 3 en 3 et que si tu voulais rompre durant une de ces périodes (et non entre), tu devais t'acquitter d'indemnités.

Sinon une première simulation chez Belfius (pas l'outil en ligne, via un banquier) donnerait 2,642% sur 25 ans et 2,072% sur 20 (soit respectivement 890e et 1017e d'indemnité). Mais les taux me paraissent assez élevés comparés à ce que j'ai pu lire chez certains d'entre vous qq mois plus tôt?

Squall89 · 18 Oct 2017

Sig le Troll a dit:
Pour le reste ... Je suis surpris par les capacités financières de ce jeune universitaire. ^ ^ Mais pq pas.

Rien d'illégal

Pas trop envie de donner trop de détail mais on a eu bcp de chance d'avoir chacun une famille qui a mis de l'argent de côté pour nous pour qu'on démarre dans la vie. A préciser que ma copine a bossé plus d'un an en restant chez ses parents. De son salaire, elle en donnait 200e à ses parents en guise de "logement" et 200e pour elle. Le reste -> éco. Sur un an, c'est énorme hein

.

Ici, on essaye de mettre à deux 1000e de côté chaque mois. Je pourrai également mettre + quand ma voiture sera finie d'être payée (même si c'est genre 150/mois, ça fait tjs plaisir

). Puis soyons honnête, en tant que premier salaire, doctorant ça paye assez bien

.

MoTh · 18 Oct 2017

Ok là c'est déjà plus clair.
Maintenant les seuls frais que ça te dispense sont les frais de droit d'enregistrement du crédit hypothécaire (entre 5000 et 7000 euro). Vas voir sur notaire.be tu as les calculs précis.
Tous les autres frais seront toujours à payer. Droit d'enregistrement du bien et frais de notaire lié a ce droit d'enregistrement.
Je suis en pleine négociation de prêt hypothécaire sur 25 ans j'ai un taux plancher de 2.15% à un taux fixe et en empruntant 100% du montant.

Squall89 · 18 Oct 2017

Quelle situation si pas indiscret?

2,15% sur 25 ans contre les 2,476, c'est déjà une belle différence!

MoTh · 18 Oct 2017

Il n'y a pas de situation spécifique.
Comme expliqué plus haut, j'ai demandé un prêt à taux fixe sur 25 ans pour un montant de 100% de la valeur du prix du bien.
Par contre, j'ai bien négocier auprès de différente banque.
J'ai bien fait diminué le taux durant le mois et demi de négociation.
Il ne faut pas se baser sur les taux donné dans les simulations.
Le mieux est de prendre rendez-vous avec différentes banques et de demander des simulations de prêt.
Sur base de ceux-ci j'ai fait jouer la concurance.

artysm · 18 Oct 2017

Squall89 a dit:
Ok petite question/conseil à ceux qui ont déjà acheté/sont propriétaires de plusieurs bien/sont en cours d'achat/autres:

Avec ma copine, on loue actuellement un appart. L'idée était d'acheter plus tard une maison à la fin de ma thèse. Seulement on a un bail 3-6-9 (on entame bientôt la 2e année là) et ma thèse finira au mieux (big LOL) dans 3 ans. Du coup, soit on achetais une maison à la fin du bail de 3 ans sans savoir où j'irai taffer dans le futur, soit on négocie avec les proprios (sympas) pour se casser au bout de 4-5 sans payer d'indemnité...

...soit on achète l'appart. L'idée serait alors d'y séjourner un peu plus lgtp (partir au bout de 4-5 ans max donc) et de le louer après. L'appart et ce qui aura déjà été payé serait alors mis en "hypothèque" ou "crédit pont" (j'y connais que dalle pas sûr de bien m'exprimer) pour permettre de contracter un nouveau prêt et de financer l'achat d'une maison 3 chambres (dont le prix dépendra de la région où on s'installera). Pour l'appart, faudrait compter 200-225k (au dessus on prendrait pas). On sait que les proprios sont vieux et ont pas mal de biens et donc on pense pouvoir les convaincre de le vendre (ils avaient essayé de vendre le notre aux anciens locataires et ont vendu celui du-dessus à nos voisins pour 200k, exactement le même appart que le notre). Pour la maison on visera un budget a priori de 300-350k

Ma question: excellente idée ou plan merdique/irréalisable? Ma copine a un CDI, moi je fais une thèse de doctorat. Le bien pourrait se louer à 800e/mois.

On aura des fonds propres (on en a déjà sans compter un éventuel soutien famille de quoi payer notaire + mettre argent sur table). Des membres de nos familles ont également des prêt hypothécaire dans certaines banques dont on peut espérer faire jouer la "fibre clientèle familiale". Bon mon job c'est une sorte de CDD mais en général, les salaires post-doctorat dans le privé sont plutôt confortable, donc on peut également espérer nuancer avec ça.

Quel serait l'idéal? Prêt sur 15 ans pour l'appart (espérer payer un 900-950 max) et reprendre un prêt plus tard sur 20-25 ans pour la maison (le loyer censé compenser en grande partie le premier prêt)?

Merci des infos/conseils

En 15 ans tu seras jamais à 900-950. Regarde sur ce site pour te faire une idée : https://www.guide-epargne.be/epargner/comparer/emprunt-hypothecaire.html

Sig le Troll · 18 Oct 2017

Zloup a dit:
ça n'existe plus légalement, même si les bailleurs essayent encore.

Je peux te faire signer un papier qui dit que ton bail est de X, la loi dit, soit 3 soit 9.

ça a changé il y a quelques années
https://www.notaire.be/acheter-loue...principale/duree-du-bail/baux-de-courte-duree

Mais encore? Où veux-tu en venir?

Le 3-6-9 fait (normalement) référence au bail de longue durée de 9 ans (dans la culture et le langage populaire, la réglementation sur les baux ayant changé à plusieurs reprises), et aux différentes périodes (triennats) où les règles concernant le préavis donné par le bailleur sont impactées.
C'est juste ça, une autre façon de dire un bail de longue durée. Comme un dit un bic pour un stylo à bille.

Squall89 · 18 Oct 2017

artysm a dit:
En 15 ans tu seras jamais à 900-950. Regarde sur ce site pour te faire une idée : https://www.guide-epargne.be/epargner/comparer/emprunt-hypothecaire.html

Après ça dépend l'apport non? D'ailleurs, si qqun met déjà 20% de la somme et que le prêt se fait sur 80%, est ce qu'on doit calculer sur 80% de la somme ou bien sur 100% (mais avec un taux très bas grâce à l'apport)?

En supposant qu'on ait déjà 20% de la somme, on est à 1000e pour rembourser 160k sur un taux de 1.8% (pas complètement illusoire il y a un peu moins d'un an, surtout quand tu vois le taux de MoTh pour 25 ans).

Zloup · 18 Oct 2017

Sig le Troll a dit:
Mais encore? Où veux-tu en venir?

Le 3-6-9 fait (normalement) référence au bail de longue durée de 9 ans (dans la culture et le langage populaire, la réglementation sur les baux ayant changé à plusieurs reprises), et aux différentes périodes (triennats) où les règles concernant le préavis donné par le bailleur sont impactées.
C'est juste ça, une autre façon de dire un bail de longue durée. Comme un dit un bic pour un stylo à bille.

ON veut en venir que de mettre un 6 dedans induit en erreur car à l'époque c'était renouvellé de 3 ans puis de nouveau 3 ans ce qui n'est plus le cas.

Il y a donc bien une grosse différence entre dire 3-6-9 (ancien type de bail) et "bail de longue durée".

Mais soit.

Sig le Troll · 18 Oct 2017

Squall89 a dit:
Rien d'illégal Pas trop envie de donner trop de détail mais on a eu bcp de chance d'avoir chacun une famille qui a mis de l'argent de côté pour nous pour qu'on démarre dans la vie. A préciser que ma copine a bossé plus d'un an en restant chez ses parents. De son salaire, elle en donnait 200e à ses parents en guise de "logement" et 200e pour elle. Le reste -> éco. Sur un an, c'est énorme hein .

Ici, on essaye de mettre à deux 1000e de côté chaque mois. Je pourrai également mettre + quand ma voiture sera finie d'être payée (même si c'est genre 150/mois, ça fait tjs plaisir ). Puis soyons honnête, en tant que premier salaire, doctorant ça paye assez bien .

Oui, fin, mon salaire paie relativement bien aussi ... mais il faut imaginer l'impact qu'a un remboursement de prêt sur son budget. Chacun vit comme il l'entends, mais les frais peuvent vite augmenter.
Quand je regarde chez moi, les frais liés au logement (en location) s'élèvent facilement au 1/3 des revenus du ménage ... et certains mois on ne met pas tjs de côté, alors qu'on est loin d'être "prodigues".

Enfin bref, quand je vois les montants envisagés ... faut penser à tout et se laisser un peu de marge de manoeuvre (maladie, perte d'emploi temporaire, accident, charge imprévue, augmentation du coût de la vie, enfants, etc.).
Mais si tu dis que ça va pour vous, why not, je disais juste que j'étais surpris qu'un jeune puisse encore envisager autant par les temps qui courent, c'est tout (ce n'est pas un mal, il en faut).

Je suis aussi en pleine réflexion immobilière et quand je vois tous les paramètres à prendre en compte, ce n'est pas facile (alors que j'ai aussi des "gros coups de pouce" de côté).

Dieu Bisounours · 18 Oct 2017

MoTh a dit:
Tout à fait d'accord, après 3 ans de bail aucune indemnité n'est à payer. Seul un prévis de 3 mois est à prévoir.
Peut-être une confusion ?

Je ne fais aucune confusion, ça n'existe pas légalement. Tu as un renouvellement tacite qui, en réalité, se transforme en 9 ans donc, tu appliques les règles des 9 ans (3 mois de préavis, sans indemnité

). Ce préavis sans indemnité n'existe pas en bail de courte durée.

artysm · 18 Oct 2017

Squall89 a dit:
Après ça dépend l'apport non? D'ailleurs, si qqun met déjà 20% de la somme et que le prêt se fait sur 80%, est ce qu'on doit calculer sur 80% de la somme ou bien sur 100% (mais avec un taux très bas grâce à l'apport)?

En supposant qu'on ait déjà 20% de la somme, on est à 1000e pour rembourser 160k sur un taux de 1.8% (pas complètement illusoire il y a un peu moins d'un an, surtout quand tu vois le taux de MoTh pour 25 ans).

Oui je n'ai pas prit en compte l'apport. C'est seulement dans le cas où il doit emprunter 100% du bien

Dieu Bisounours · 18 Oct 2017

Sig le Troll a dit:
Mais encore? Où veux-tu en venir?

Le 3-6-9 fait (normalement) référence au bail de longue durée de 9 ans (dans la culture et le langage populaire, la réglementation sur les baux ayant changé à plusieurs reprises), et aux différentes périodes (triennats) où les règles concernant le préavis donné par le bailleur sont impactées.
C'est juste ça, une autre façon de dire un bail de longue durée. Comme un dit un bic pour un stylo à bille.

Effectivement, je jouais sur les mots mais il faut bien distinguer courte et longue durée. Les gens se méprennent souvent

Dieu Bisounours · 18 Oct 2017

Squall89 a dit:
Après ça dépend l'apport non? D'ailleurs, si qqun met déjà 20% de la somme et que le prêt se fait sur 80%, est ce qu'on doit calculer sur 80% de la somme ou bien sur 100% (mais avec un taux très bas grâce à l'apport)?

En supposant qu'on ait déjà 20% de la somme, on est à 1000e pour rembourser 160k sur un taux de 1.8% (pas complètement illusoire il y a un peu moins d'un an, surtout quand tu vois le taux de MoTh pour 25 ans).

Sur les 80%, baby

Squall89 · 18 Oct 2017

Sig le Troll a dit:
Oui, fin, mon salaire paie relativement bien aussi ... mais il faut imaginer l'impact qu'a un remboursement de prêt sur son budget. Chacun vit comme il l'entends, mais les frais peuvent vite augmenter.
Quand je regarde chez moi, les frais liés au logement (en location) s'élèvent facilement au 1/3 des revenus du ménage ... et certains mois on ne met pas tjs de côté, alors qu'on est loin d'être "prodigues".

Enfin bref, quand je vois les montants envisagés ... faut penser à tout et se laisser un peu de marge de manoeuvre (maladie, perte d'emploi temporaire, accident, charge imprévue, augmentation du coût de la vie, enfants, etc.).
Mais si tu dis que ça va pour vous, why not, je disais juste que j'étais surpris qu'un jeune puisse encore envisager autant par les temps qui courent, c'est tout (ce n'est pas un mal, il en faut).
Je suis aussi en pleine réflexion immobilière et quand je vois tous les paramètres à prendre en compte, ce n'est pas facile (alors que j'ai aussi des "gros coups de pouce" de côté).

C'est justement tout le but de mon post

' L'idée sur papier est séduisante, et mes voisins, qui nous ont inspirés, sont dans la même situation que nous en tant que jeune travailleurs ('fin je connais pas leur salaire hein, probablement un poil au dessus du notre). J'ai pensé qu'ils étaient fous d'acheter si vite mais in fine, il avait l'air de dire que leur plan tenait bien la route. Après je n'ai aucune idée de l'apport "parental" dont ils ont bénéficié, cela a sans doute du bcp jouer aussi. Et je ne peux encore évaluer le notre (si il y en a un). L'idée de mon post, c'est d'avantage "on ne loupe pas une belle occasion si on s'abstient?" plutôt que "comment y parvenir"

. Certains nous disent qu'on devrait le faire, foncer quoi, mais ici je vois que c'est plus nuancer donc ça me "rassure" d'une part qu'on fait bien d'y réfléchir à deux fois

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